• Economie
• Financiën
• Vastgoed
• Vacatures
• ICT
• Marketing
• Wonen
• Lifestyle
• Cultuur
• Groene tips
• Events
• Hotels/Restaurant
• Recreatie
• Zorg
• BusinessPortHolland
• Sustainable value
• Wetenschap/Innovatie
• Internet /Social media
• Jong blijven/Beauty
• Sport
• Natuur/Adventure
• Vakantie/Travel

Wonen in de stad en haar bewoners, Portaal

-

Woonvisie Portaal: Henri Koekkoek, Portaal Vastgoed Ontwikkeling nog steeds actueel.



Henri Koekoek WoonVisie actueel

De stad, haar bewoners en hun woningen
In de NRC van 29 en 30 maart was het katern filosofie & debat gewijd aan de stad en de vraag in hoeverre de stad een vrijplaats is om ombekommerd te kunnen wonen. Er wordt een verband gelegd met het contrast tussen platteland en stad, waarbij de stad staat voor vrijheid en het platteland voor zuiver en authentiek leven. Die vrijheid wordt in de huidige tijdsgeest bekritiseerd en heeft volgens sommigen geleid tot onverschilligheid, decadentie en ontworteling. En daarmee tot gebrekkige burgers met soms te veel aan vrijheid (criminaliseren) en soms te kort aan vrijheid (niet integreren). De stadslucht maakt vrij gedachte wordt vooral van buiten sterk bekritiseerd.

In ons vak zie ik dat deze zelfde discussie ook latent aanwezig is. De echte stedelingen zetten zich af tegen het platteland. Dit uit zich met dogma's als voor een grondgebonden woning ga je maar naar Almere, in de echte stad staan alleen appartementen in een gesloten bouwblok. Dit is hetzelfde zwart-wit denken als vanuit het platteland alleen andersom benaderd. Ik geloof niet in dergelijke zwart-wit benaderingen. De werkelijkheid is gelukkig veel genuanceerder. Je moet dit echter wel willen zien.
In Amsterdam is in het Oostelijk Havengebied een tweetal eilanden ontwikkeld met grondgebonden woningen in hoge dichtheid. Het gebied heeft een hoge kinderdichtheid en vervult een belangrijke rol in het functioneren van de stad. De groepen die in het verleden min of meer waren gedwongen te verhuizen naar buiten de stad kunnen nu ook in de stad blijven. Dit levert een meer heterogene bevolkingssamenstelling op waarbij de stad als geheel is gebaat. Ook objectief wordt het succes duidelijk; de prijzen liggen er op het niveau van Amsterdam-Zuid dat jarenlang het meest aantrekkelijke deel van de stad was.
Moeten wij dan alleen maar wijken met grondgebonden woningen in de stad gaan bouwen? Nee. Er ligt een maatschappelijke uitdaging in ons vak om aantrekkelijke woonomgevingen met aantrekkelijke appartementen te maken. Vanuit duurzaamheid en milieu is wonen in hoge dichtheid noodzakelijk. De wens van de individuele consument gaat echter vaak uit naar een eigen grondgebonden woning. De stad staat op gespannen voet met deze wensen.
Deze kloof zullen wij als vakgenoten moeten proberen te overbruggen. Als je vele koopappartementen kritisch beschouwt dan zijn dat meestal eigenlijk nog steeds veredelde sociale huurappartementen. Van weelde en luxe woongenot is in beperkte mate sprake. Dit verschijnsel heeft naar mijn mening twee oorzaken.
In de eerste plaats denken wij in ons vak nog te veel voor onze consumenten. Meer consumentgericht bouwen en ontwikkelen van appartementen staat nog in de kinderschoenen. Ik denk dat wij met de langzaam naderende ruimere markt ook voor appartementen zullen worden gedwongen meer consumentgericht te gaan werken. In het buitenland zijn hiervan goede voorbeelden te vinden; in Nederland vindt deze werkwijze nog slechts sporadisch plaats.
In de tweede plaats wordt de kwaliteit van de appartementen sterk gehinderd door de gehanteerde grondwaarde benadering in grondquotes en residuele grondwaardes. Het toevoegen van kwaliteit leidt tot een hogere prijs en daarmee tot veel hogere grondwaarden, die appartementen dan weer buitenproportioneel duurder maken. De consument krijgt weinig waar voor zijn geld. Dit perverse systeem leidt niet tot appartementen met een hoge kwaliteit. Het eigenlijke grondgebruik van appartementen is vele malen kleiner dan van grondgebonden woningen en zou eigenlijk in het kader van duurzaamheid en milieu moeten worden beloond met een lagere prijs. Voor grondexploitaties is dat vaak lastig. Met een ruimer wordende woningmarkt gaan de wensen van de consument een sterkere rol spelen. De bouwkosten liggen redelijk vast en worden conjunctureel en op wereldniveau bepaald. Alleen de grondwaarde is dan nog de enige te beïnvloeden variabele en zal dan moeten zakken. Dit scenario zou zich misschien wel eens sneller kunnen gaan voordoen dan wij denken.


Henri Koekoek Visie nog steeds actueel