Koningin Maxima opent Markthal

Hans Schroder Provast creatieve ontwikkelaar




Hans Schröder: ontwikkelaars pur sang onmisbaar voor creatieve projecten



Hans Schröder partner bij Provast

De loopbaan van Hans Schröder als vastgoedontwikkelaar begon in 1976 bij MAB. Hij overweegt afscheid te nemen, maar het is nog niet zover. Als dat geval is met een hoogtepunt: Markthal Rotterdam, een ontwikkeling die spraakmakend kan worden genoemd. ‘De kracht van Provast was altijd dat wij ons beperkte tot ontwikkelen. Wij zijn ontwikkelaars pur sang. Als ik het slagveld van de ontwikkelingssector in Nederland overzie, moet ik constateren dat we bijna een uitstervend ras zijn geworden.’
‘Dramatisch slecht’ noemt Hans Schröder de situatie waarin Markthal Rotterdam precies een jaar geleden verkeerde. ‘Het was bij Provast somberheid troef. Begin januari hadden we slechts 20 procent van alle versunits, retailruimten en horeca verhuurd en pas zo’n twintig woningen verkocht. We wisten echt niet hoe het zou gaan uitpakken en eindbelegger Corio wilde zelfs de geplande opening verschuiven. We zijn als Provast in 2004 met de Markthal begonnen en toen eind 2009 de bouw begon, dachten we nog dat de crisis in de vastgoedsector bij de oplevering wel voorbij zou zijn. Nee dus. Begin dit jaar maakten we ons als bedrijf echt zorgen over de goede afloop.

Nu kan Schröder erom lachen. Twee maanden na de opening liggen de bezoekersaantallen nog steeds boven de geplande 4,5 tot 7 miljoen per jaar. Rotterdam heeft ‘zijn’ Markthal omarmd en de opening trok internationaal grote aandacht, zeker niet alleen omdat koningin Maxima zich daaraan had gecommitteerd. De internationale media zijn lovend over de architectuur en de invulling van het artistieke deel van het project en de Nederlandse media struikelen over elkaar heen met positieve besprekingen van het culinaire deel. En wat voor een ontwikkelaar en belegger uiteindelijk het meest telt: de versondernemers zijn enthousiast over hun omzetten.

Schröder: ‘Het project kan niet meer stuk. We denken dat voor het einde van het jaar vrijwel alle retail- en horecaruimte is verhuurd. Alle 102 woningen die Vesteda heeft gekocht, zijn verhuurd en van de 124 appartementen die wij op risico verkopen, zijn er nu 95 daadwerkelijk verkocht. De overige 31 woningen staan onder optie.’

Verbaasd over de vlucht die Markthal Rotterdam in de loop van het jaar plotseling nam, is Schröder niet. ‘We hebben altijd vertrouwen gehad in het project, hoewel dat geen garantie is voor succes. Veel partijen hebben de kat uit de boom gekeken, hebben willen zien of die markthal inderdaad als concept zou aanslaan. De uiteindelijk zeer voorspoedige verkoop van de woningen heeft ons wel blij verrast. Zo gemakkelijk is de Rotterdamse woningmarkt niet. Als we erin slagen bijna alle woningen voor het eind van het jaar te verkopen, is dat een huzarenstukje. Voor Provast betekent dat ook, dat we met Markthal Rotterdam een mooi resultaat kunnen noteren, iets wat er een jaar geleden totaal anders uitzag.’

Bevlogen verteller
Hans Schröder is een ontwikkelaar met een grote staat van dienst, met opvallende ontwikkelingen en projecten en met dito verhalen. Schröder is ook een enthousiaste en bevlogen verteller. Vanuit de veertiende verdieping van het nieuwe kantoor van Provast, in de eigen ontwikkeling Monarch Tower in het Haagse Beatrixkwartier, wijst hij in de richting van het centraal station en naar Babylon, nu New Babylon geheten. ‘Daar begon mijn loopbaan in 1976. Ik was net afgestudeerd aan de Hogere Textielschool in Enschede in een commerciële richting, met als onderdeel marketing. Hans van Veggel, die eerder dezelfde studie had gevolgd en een leidende positie had bij de ontwikkelaar MAB, was onder andere voor Babylon op zoek naar een assistent. Er stond op dat moment alleen maar de ruwbouw. Ik kende Hans niet, maar hij koos mij uit drie kandidaten. Ik kreeg de opdracht te helpen bij de marketing van Babylon. Ton Meijer, de grote man van MAB, wilde dat in Babylon zich alleen maar Haagse topretailers vestigden, zoals Zumpolle en Maison De Bonneterie, maar die voelden er niets voor door de twijfels over de locatie. Dus kwamen we terecht bij partijen als Blokker en de familie De Kroes van de Vleeschmeesters. Meijer vond dat maar niets.’

Ook de invulling van het horecadeel in Babylon verliep moeizaam. Schröder: ‘Maar het waren avontuurlijke tijden. We bouwden Babylon zonder bestek, financier en belegger. Nadat Mövenpick afhaakte als beoogde hotelketen in Babylon, zei Meijer: ‘Dan houden we het hotel toch zelf.’ En zo ontstond de MAB-hotelgroep. Bij de opening van het hotel heeft ons personeel nog geholpen met de inrichting van de 144 hotelkamers. Schilderijtjes ophangen en dergelijke.‘

Leerschool
Schröder omschrijft zijn acht jaar bij MAB als een enorme leerschool. Vooral de ontwikkeling van het Stadshart Zoetermeer – een project dat het kleine MAB verrassend wist te veroveren op de veel grotere en bekendere partijen Wilma en Bredero – was voor hem het allesomvattende leertraject. ‘Alles heb ik bij MAB geleerd. Hoe ik huurcontracten moest maken, hoe een project in de markt moest worden gezet en alle technische en commerciële aspecten. Ergens anders kon je dat niet leren, alleen maar in de praktijk. Er waren toen geen brancheorganisaties die cursussen gaven of vastgoedopleidingen op universiteiten en hogescholen.‘

HBG/Mabon
In 1984 vertrok hij bij MAB, vlak voor de gedwongen veiling van Babylon. ‘Die ontwikkeling liep erg slecht en leidde zelfs tot het faillissement van MAB. Omdat de salarissen niet altijd op tijd betaald werden en de werksituatie onzeker was, stapte ik over naar HBG/Mabon als projectontwikkelaar. Ik werd aangenomen door Herman de Lint, die kort daarna moeilijkheden kreeg met de hoger geplaatste Simon de Graaf. In 1985 verliet hij Mabon om Provast te beginnen en de eerste die hij belde was ik. Let wel, De Lint had met Provast nog geen concreet project binnengehaald, alleen wat advieswerk. Hij stelde voor eerst een ontwikkelingsproject binnen te halen en dan mijn overstap te effectueren. Alles bij elkaar heb ik twee jaar bij Mabon gewerkt, want in 1986 haalde De Lint met Provast dat eerste project binnen, Zwolle Zuid fase I, een winkelcentrum van 5.500 m2. Direct nadat het contract met de gemeente Zwolle en de eindbelegger Akzo was ondertekend, nam ik ontslag bij HBG en werd daarmee ook partner in spe bij Provast.’

De ontwikkelingssector was in de beginjaren tachtig, mede door de enorme vastgoedcrisis tamelijk overzichtelijk. ‘MBO – het latere ING Vastgoedontwikkeling –, MAB, het snel groeiende Multi van Van Veggel en Van Dam, Wilma, Bredero, Johan Matser en Wil Persie met William Properties. Dat waren wel de partijen die ertoe deden, waarvan er een paar door de crisis ook nog in zwaar weer waren beland. Provast was echter klein – we bestonden slechts uit drie personen, Herman en ik en onze secretaresse –, terwijl alle andere partijen grote logge ondernemingen waren. Vanuit het advieswerk slaagden we er toch in een aantal projecten binnen te halen, zoals het nu roemruchte voormalige KPMG-gebouw in Amstelveen, dat jammer genoeg al weer jaren leeg staat.‘



Geslaagde projecten

Schröder laat maar al te graag de brochures zien van alle projecten die Provast de afgelopen 29 jaar heeft gerealiseerd. ‘Alle aandacht gaat nu uit naar de Markthal, maar we hebben echt een bijzonder track record. En slechts één project heeft tot verlies geleid. Dat was het project Grote Beer langs de snelweg bij Delft, een jeugdzonde. Als ontwikkelaar gingen we niet alleen voor de grote projecten. Voor kleinere ontwikkelingen en herontwikkelingen voelden we ons niet te goed. We maakten zelfs vanaf het begin al werk van herontwikkeling, iets wat nu de trend is. Neem bijvoorbeeld een van mijn projecten waar ik uitermate trots op ben: de herontwikkeling van het Shell-kantoor in Den Haag tot een woningencomplex met 36 luxe appartementen. Het was een spannende en uitdagende opgave om een Rijksmonument te transformeren van een kantoorcomplex tot een gebouw met een woonfunctie.’

Andere projecten waarop Schröder als partner van Provast heel trots is, zijn Prinsenhof en CentreCourt in Den Haag, ook in het Beatrixkwartier en de herontwikkeling van de Haagsche Passage, in opdracht van eigenaar Fortis. Daarover spreekt hij liefkozend als ‘mijn kind’. Maar evenzeer is hij gehecht aan ontwikkelingen als Berlage-office, eveneens in Den Haag, Park Veursehout in Leidschendam, de Luifelbaan in Wassenaar, het OPCW-gebouw in Den Haag, de Kamer van Koophandel, ook al in de Hofstad, Park Allemansgeest in Voorschoten en Beukenhaghe in Hoofddorp.

Van één project betreurt hij nog altijd dat het niet is doorgegaan: de aanleg van een parkeergarage onder de Hofvijver in Den Haag, met als doel het Lange Voorhout autoluw te maken en het Mauritshuis een ondergrondse uitbreiding te bieden. ‘Dat werd ondanks een meerderheid in de raad door de verantwoordelijke wethouder te risicovol gevonden. Daar kan men tot op de dag van vandaag spijt van hebben.’

Spannende beweging
Terugkijkend op een vastgoedloopbaan van 38 jaar, waarvan 28 als partner bij Provast, spreekt Schröder van ‘een spannende, grote beweging’. ’In 1976, toen ik begon in het vastgoed, groeiden de vastgoedbomen tot in de hemel. Vier jaar later werden we met een crisis geconfronteerd, waarmee we niet konden omgaan. Ik was nog in loondienst en maakte me zorgen over mijn loopbaan. Herman de Lint was daarom heel duidelijk in wat Provast wel en niet moest doen. We hebben nooit grondposities ingenomen, ook nooit belegger willen spelen en constant scherp op de cashflow gelet. Provast is altijd een voorzichtige ontwikkelaar gebleven, tenminste als onderneming. Wij, dat wil zeggen de eerste partners (naast De Lint en Schröder was dat ook Frank van der Weide; rdw) hebben ons steeds opgesteld als ontwikkelaars pur sang. En dat geldt ook voor de partners die erna zijn gekomen, inclusief de lichting die nu Provast vormt, bestaande uit Arno van der Voort, Hans de Jong, Martijn Dirks en Anton Koomen. Schoenmaker blijf bij je leest, is ons devies. We hebben ook nooit geprobeerd, toen het weer himmelhoch jauchzend was in het vastgoed, te snel te groeien. Daarnaast hebben we als partners altijd als team gefungeerd. Teambuilding, ook in mindere tijden, is onze basis. Dat heeft ons onderscheiden van andere succesvolle ontwikkelaars als MAB, Multi, TCN, Van Bohemen en OVG, die zich concentreerden op één krachtige leider in de personen respectievelijk van Ton Meijer, Hans van Veggel, Rudy Stroink, Igo van Bohemen en Coen van Oostrom. Dit vak is te ingewikkeld voor een eenhoofdige leiding. Partnership is echt mooi, een team waarmee je alles kunt bepraten; dat zorgt dat ieder met beide benen op de grond blijft.’

Dat Schröder nu terugtreedt als partner, is al vanaf het begin van Provast bekend. ‘Aanvankelijk was vastgelegd dat een partner op zijn zestigste moest terugtreden. Later hebben we daarvan 62 gemaakt, dus ik zou vorig jaar al terugtreden. Maar vanwege mijn betrokkenheid bij de Markthal is er een jaar bij gekomen. Bij het aantrekken van nieuwe partners gaan we ook omzichtig te werk. Eerst draaien potentiële partners een tijdje mee en pas als gebleken is dat iemand in het team past, kan hij partner worden.‘

Al met al is Provast – in tegenstelling tot sommige andere collega-ontwikkelaars – een kerngezond bedrijf. Schröder: ‘Over 2014 behalen we een heel mooi bedrijfsresultaat en dat kunnen we ook al zeggen over 2015. We hebben in al die jaren nog nooit rode cijfers geschreven.’

Wolk
Zelf trekt hij zich helemaal terug uit het vastgoed, zegt hij nu vol overtuiging. ‘Ik wil geen Heintje Davids worden en steeds weer overal opduiken. Ik heb een onderneming opgericht, Wolk, die een airbag voor ouderen ontwikkelt om te voorkomen dat ze hun heup breken als ze vallen. Daarnaast blijf ik wellicht betrokken bij de uitontwikkeling van het concept De Wereld van Smaak en de archeologische Tijdtrap die is ondergebracht in de Markthal. En ik ga samen met jou (rdw, redactie) een boek schrijven over tien jaar Markthal. Dit moet een mix worden van een spannend jongensboek en een wetenschappelijke uitgave. Hopelijk een verplicht nummer bij de MRE. Ik blijf ook een aantal ondernemers in de Markthal met raad en daad bijstaan. Maar ik streef geen commissariaten of ad interim-functies in het vastgoed na. Ik ken mezelf goed genoeg. Als ik eenmaal ergens bij betrokken ben, wil ik (mede) aan het roer staan. Ik ben volslagen ongeschikt als toezichthouder.’

Terugkijken
Hoe kijkt Hans Schröder terug op 38 jaar ontwikkelen van vastgoed? ‘Het is een waanzinnig turbulente periode geweest, waarin ik me altijd als een vis in het water heb gevoeld. Maar er is veel veranderd en niet alles ten goede. Een ontwikkelaar is tegenwoordig gebonden aan oneindig veel punten en komma’s, meestal met een juridische lading. Vroeger ontwikkelde je op basis van vertrouwen. Een megaproject als de ontwikkeling van Prinsenhof in Den Haag hebben we samen met Anne Bodzinga van het huidige Bouwinvest contractueel vastgelegd op zes A4tjes. En dat alles zonder dat er een externe jurist bij was betrokken. Een woord was een woord en werd bekrachtigd met een forse handdruk. Ontwikkelaars, zoals ik ben geweest, zijn vrijwel een uitstervend ras. Vroeger had je als ontwikkelaar met een scala aan zaken en betrokkenen bij een project te maken. Dat maakte ontwikkelen een spannend spel. Maar door toezichthouders, afwachtende beleggers en banken wordt er nu vooral op gelet dat de risico’s zo klein mogelijk zijn. Bij Provast hebben we steeds weer laten zien dat projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling het beste werken vanuit een onafhankelijke rol met een creatieve en slagvaardige aanpak. Het partnermodel van Provast past hier als organisatiestructuur uitstekend bij. Met alle respect, maar beleggers of aannemers kunnen de rol van dit soort partijen nimmer overnemen.’






Auteur: Ruud de Wit

Meld nieuws